【TODAY 스크랩】깐깐해진 담보대출 그래도 길은 있다

 

출처-[중앙일보 2006-06-28 18:41]

 

자영업자 박모(49)씨는 최근 경기도 분당의 아파트를 담보로 영업자금 3000만원을 빌리기 위해 평소 거래하던 동네 은행을 찾았다. 그러나 “다음달에나 대출할 수 있다. 본점 지시라 어쩔 수 없다”는 직원 말을 듣고 발길을 되돌렸다. 회사원 이모(39) 차장은 전셋집을 비워주고 서울 강남권의 아파트로 이사할 계획이지만 ‘담보대출이 중단됐다’는 말에 애를 태우고 있다.

 

금융감독원의 지시로 은행들이 일제히 ‘주택담보대출 줄이기’에 나서자 발을 동동 구르는 사람들이 많다. 급전이 필요한 사람들은 더욱 그렇다. 설상가상으로 은행들의 ‘도미노 금리인상’까지 뒤따르고 있다. 갑자기 높아진 담보대출 문턱을 넘는 방법은 없을까.

 

◆틈새는 있다=담보대출이 전면 중단된 것은 아니다. 줄었을 뿐이다. 5월 담보대출이 1조2000억원가량 늘었던 우리은행은 이달 증가액을 6000억원 정도로 낮춰 잡았다. 우리은행 관계자는 "잔금 대출이 필요하거나 중도금 대출을 일반대출로 전환하는 고객들은 최대한 배려하고 있다"고 말했다.

 

실수요자들은 본점의 승인을 받아 담보대출을 해준다는 것이다. 신한은행도 "잔금 대출 등 실수요자는 물론 전세금 반환 대출과 아파트 집단 대출 등을 해주고 있다"고 밝혔다. 외환은행을 포함해 이번에 담보대출 규제를 받지 않은 한국씨티은행.SC제일은행 등을 찾는 방법도 있다. 다만 주거래 은행이 아니라면 금리 혜택 등은 포기해야 한다.

 

◆'보금자리론'눈에 띄네=금감원의 대출 규제도 받지 않고 금리도 오히려 낮아진 상품이 있다면 어떨까. 주택금융공사가 서민용으로 만든 보금자리론 담보대출이 그렇다.

 

그동안 보금자리론은 은행 상품보다 금리가 1%포인트 이상 높아 고객들이 잘 쳐다보지도 않았다. 그러나 연 6.6%(10년 만기)였던 금리를 최근 0.3%포인트 내리면서 사정이 달라졌다. 은행의 담보대출 금리가 평균 5% 중반대에서 후반대로 올라갔음을 감안하면 격차가 0.5%포인트 수준으로 좁혀진 것이다.

 

금융공사는 또 26일부터 인터넷으로 신청하는 'e-모기지'를 내놓아 LG카드를 통해 팔고 있다. 창구보다 금리가 0.3%포인트 낮으므로 10년짜리 대출은 이자 부담이 연 6%로 내려간다. 대출받는 사람이 근저당 설정비를 부담하고 이자를 할인받는 옵션을 택하면 5.8%까지 금리가 떨어진다.

 

보금자리론은 금리가 고정돼 있어 시장금리가 꾸준히 오를 때 더 유리하다. 3억원 내에서 집값의 70%까지 대출받을 수 있다. 다만 담보로 잡힐 아파트 값이 6억원 이하여야 한다는 게 단점이다. 또 금리가 고정되는 만큼 앞으로 금리가 내려가는 추세라면 장기적으로 손해를 볼 수도 있다.

 

◆바뀐 제도부터 정확하게 알자=3.30 부동산대책으로 담보대출의 큰 줄기가 바뀌었지만 이를 잘 몰라 자금계획을 하다 낭패를 겪는 이들도 많다. 담보로 잡힐 아파트가 강남.목동.분당 같은 투기지역에 있으면 지난 4월부터 대출받을 수 있는 돈이 크게 줄었다.

 

기존에는 돈을 잘 벌건 못 벌건 아파트 시세에 따른 담보인정비율(LTV.10년 미만 단기 40%, 장기 60%)만큼 충분히 많은 돈을 빌릴 수 있었다.

 

그러나 갚을 능력도 없으면서 무작정 대출을 받아 아파트를 사는 행태를 막기 위해 정부는 투기지역의 6억원 이상 아파트에 대해 '총부채상환율(DTI.Debt to Income)'비율이 40%를 넘겨 대출받지 못하도록 고삐를 조였다. DTI는 한마디로 돈을 적게 벌수록 대출금도 줄도록 만든 것이다.

 

DTI는 '주택담보대출을 받은 뒤 갚을 연간 원리금+기타 부채의 연 이자상환액'을 연소득으로 나눠 구한다. 연봉 5000만원인 이모(36) 과장이 강남에서 10억원짜리 아파트를 사면서 3년 만기로 담보대출을 받으면(연 이자 5%) 기존엔 4억원까지 가능했지만 지금은 5300만원이 마지노선이다. 봉급생활자들은 강남권 등에 집을 마련하기가 그만큼 어려워진 셈이다.

 

그렇다고 방법이 아예 없는 건 아니다. 대출기간을 길게 할수록 DTI 비율이 높아져 대출 가능액도 늘어난다. 1년에 5000만원을 버는 사람이 30년간 대출을 받으면 3억1000만원까지 대출이 가능하다. 단타를 노리지 않고 평생 투자로 접근할수록 유리하다는 얘기다. 그러나 장기로 돈을 빌렸다가 단기에 갚으면 금감원의 단속에 걸린다는 점은 새겨둬야 한다.